Sie können jetzt ein Haus mit nur 1 % Preisnachlass kaufen – aber sollten Sie das auch tun?

Zwei der größten Kreditgeber des Landes nehmen nun vielen Hauskäufern die Mühe ab, für eine Anzahlung zu sparen, indem sie Kredite anbieten, für die nur eine Anzahlung von 1 % erforderlich ist. Experten warnen, dass das möglicherweise keine gute Sache sei.

Letzten Monat kündigte United Wholesale Mortgage, der größte Immobilienkreditgeber des Landes, an, dass er damit beginnen werde, Kredite anzubieten, für die eine Anzahlung von nur 1 % des Kaufpreises des Hauses erforderlich sei. Dem Schritt folgte der andere Kreditgeber Rocket Mortgage, der diese Woche den Start eines ähnlichen Programms namens One+ ankündigte. Für das Rocket-Mortgage-Darlehen müssen Kreditnehmer keine private Hypothekenversicherung (PMI) bezahlen, die traditionell greift, wenn Käufer Anzahlungen von weniger als 20 % leisten. (PMI beträgt in der Regel 0,5 % bis 1,5 % der Kreditsumme pro Jahr und wird in monatlichen Raten gezahlt.)

Beide Kreditgeber zahlen zusätzlich 2 % des Verkaufspreises des Hauses ein, so dass der Kreditnehmer mindestens 3 % Anzahlung hat. (United Wholesale Mortgage zahlt nur bis zu 4.000 US-Dollar für das zusätzliche Eigenkapital, das Kreditnehmer erhalten. Für Rocket Mortgage-Kreditnehmer gibt es keine Obergrenze.) Die Kredite sind außerdem einkommensbeschränkt und richten sich an Kreditnehmer mit niedrigem und mittlerem Einkommen.

„Es ist eine wirklich gute Möglichkeit, den Wohneigentum für Familien zu erweitern, die sonst möglicherweise nicht in der Lage wären, den amerikanischen Traum zu verwirklichen“, sagt erDavid Stevens, CEO von Mountain Lake Consulting, einem Unternehmen, das Dienstleistungen für die Hypothekenbranche anbietet und nicht mit United Wholesale Mortgage oder Rocket Mortgage zusammenarbeitet.

„Eine bedauerliche Realität bei Eigenheimbesitzern ist, dass das Sparen für eine Anzahlung ziemlich schwierig sein kann“, fügt er hinzu. „Oft führt es dazu, dass Familien mit vielfältigeren Hintergründen ausgeschlossen werden.“

Er geht davon aus, dass diese neuen Arten von Krediten farbigen Menschen und Alleinerziehenden helfen könnten, die die Anzahlung als Hindernis für den Erwerb eines Eigenheims betrachten.

„Die größten Probleme, die die Menschen derzeit haben, sind Erschwinglichkeit und Anzahlungen“, sagt erAdam Speck , Executive Vice President of Purchase bei Rocket Mortgage. „Das ist etwas, wonach Kunden gefragt haben.“

Einige haben jedoch darauf hingewiesen, dass diese Darlehen mit extrem niedrigen Anzahlungsraten für Kreditnehmer riskant sein könnten, insbesondere für diejenigen mit begrenzten Ersparnissen.

Und da die Immobilienpreise in bestimmten Teilen des Landkreises zu fallen beginnen, könnten Käufer, die keine größeren Anzahlungen leisten, feststellen, dass sie für ihre Hypotheken mehr schulden, als ihre Häuser in diesen Gegenden wert sind.

„Es für jeden einfacher zu machen, eine Hypothek mit nur 1 % aufzunehmen, ist, als würde man einem Baby Süßigkeiten vor die Nase halten“, sagt der HypothekengeberShmuel Shayowitz , Präsident und Chief Lending Officer bei Approved Funding in River Edge, NJ. „Menschen, die keine Häuser kaufen sollten, werden ermutigt und in die Lage versetzt, Häuser zu kaufen.“

Laut einer aktuellen Analyse von Realtor.com® betrug die durchschnittliche Anzahlung im ersten Quartal dieses Jahres 13 %.

Diese Darlehen mit geringer oder keiner Anzahlung sind nicht beispiellos.

Für beliebte Darlehen des Department of Veterans Affairs und Darlehen des US-Landwirtschaftsministeriums sind keine Anzahlungen erforderlich. Die staatlichen Darlehen richten sich jeweils an aktive Militärangehörige, Veteranen und deren Familien oder an Personen, die Immobilien in ländlichen Gebieten erwerben.

Letztes Jahr hat die Bank of America ein Anzahlungsprogramm von 0 % für Erstkäufer eingeführt, die in bestimmten Städten Immobilien in traditionell schwarzen und hispanischen Gemeinden erwerben.

Kreditnehmer mit qualifizierter Kreditwürdigkeit können sich auch ein staatlich unterstütztes Darlehen mit einer Anzahlung von nur 3 % oder ein Darlehen der Federal Housing Administration mit einer Anzahlung von nur 3,5 % sichern. Viele dieser Kreditnehmer erhalten Anzahlungshilfen von verschiedenen Regierungsebenen oder aus anderen Quellen, sodass ihre persönlichen Beiträge möglicherweise unter dem erforderlichen Mindestbetrag liegen.

„Machen 1 % oder 3,5 % wirklich einen so großen Unterschied?“ fragt Hypothekenberater Stevens. „Ziel ist es, letztlich den Kreis potenzieller Eigenheimkäufer zu erweitern.“

Der zusätzliche Betrag von bis zu 4.000 US-Dollar, den United Wholesale Mortgage den Kreditnehmern zur Verfügung stellt, um ihren Zinssatz um bis zu 3 % zu senken, ist „im Grunde ein Zuschuss“, sagt der Chief Strategy Officer.Alex Elezaj . „Es trägt dazu bei, Wohneigentum im ganzen Land zugänglicher und erschwinglicher zu machen.“

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Nicht jeder hat Anspruch auf diese Hypotheken.

Kreditnehmer müssen weiterhin über eine ausreichend hohe Kreditwürdigkeit, ein ausreichendes Einkommen und eine ausreichend niedrige Verschuldung verfügen, um für diese Hypotheken genehmigt zu werden. Für die Kredite United Wholesale Mortgage und Rocket Mortgage müssen Käufer einen Kredit-Score von mindestens 620 haben und dürfen nicht mehr als 80 % ihres regionalen Durchschnittseinkommens verdienen. Letzteres bedeutet, dass, wenn die typische einheimische Familie in einer Region 100.000 US-Dollar verdient, die Kreditnehmer dort nicht mehr als 80.000 US-Dollar pro Jahr verdienen können.

Wer die Rocket One+-Hypothek in Anspruch nehmen möchte, muss ein Einfamilienhaus kaufen. Und das herkömmliche 1 %-Anzahlungsdarlehen von United Wholesale Mortgage ist nur über Hypothekenmakler erhältlich.

„Der Käufer muss sich immer noch für die [monatliche] Zahlung qualifizieren“, sagt der Hypothekenberater Stevens.

Kreditnehmer von Rocket Mortgage müssen sich auch nicht jeden Monat um die Zahlung der Hypothekenversicherung kümmern. Der Kreditgeber plant, es den Kreditnehmern in einem Pauschalbetrag zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme zu zahlen.

Einige in der Hypothekenbranche sind davon ausgegangen, dass die Kreditgeber höhere Hypothekenzinsen oder Gebühren verlangen werden, um die Anzahlungsunterstützung auszugleichen – und im Fall von Rocket Mortgage den Mangel an Hypothekenversicherung. Beide Kreditgeber teilen Realtor.com jedoch mit, dass die für diese Kredite angebotenen Hypothekenzinsen und Gebühren die gleichen sind wie für ihre Hypotheken mit höherer Anzahlung.

Laut Elezaj von United Wholesale Mortgage besteht das Ziel des 1 %-Anzahlungsdarlehens darin, Kreditnehmern zu helfen und gleichzeitig zusätzliche Geschäfte für Kreditgeber anzukurbeln. Als die Hypothekenzinsen in die Höhe schossen, wurden viele Käufer preislich vom Markt ausgeschlossen, während andere auf sinkende Zinsen warten. Laut Mortgage News Daily möchten sich nur wenige Hausbesitzer mit Zinsen von durchschnittlich 7,14 % für 30-jährige Festzinsdarlehen refinanzieren (Stand Freitagnachmittag).

Nach Angaben der Mortgage Bankers Association gingen die Hypothekenanträge in der Woche bis zum 19. Mai im Jahresvergleich um 34,3 % zurück. Dazu gehörten Kaufdarlehen und Refinanzierungen.

Die Aufnahme eines solchen Kredits birgt Risiken.

Den meisten Erstkäufern ist nicht bewusst, wie teuer Eigenheim sein kann. Es gibt teure Dinge, die irgendwann ersetzt werden müssen, etwa ein Dach oder ein Heizkessel oder ein Gerät wie ein Herd oder eine Waschmaschine. Dann gibt es noch die Wartung, wie z. B. die Reinigung der Dachrinnen, die Landschaftsgestaltung des Grundstücks und die Wartung der HVAC-Anlage. Und es gibt auch unerwartete Kosten, wenn ohne Vorwarnung etwas schief geht. Häuser werden nicht umsonst „Geldgruben“ genannt.

Hausbesitzer, die nicht über viel Eigenkapital in ihren Immobilien verfügen, können diese Ausgaben nicht finanzieren. Und wenn sie sich für einen dieser Kredite entschieden, weil sie nicht über große Ersparnisse verfügten, könnten sie diese Kosten und ihre Hypothek möglicherweise nicht decken.

„Es ermöglicht möglicherweise Eigenheimkäufern, die kein Haus kaufen sollten“, sagt der Hypothekengeber Shayowitz. „Die Menschen, denen Hypotheken mit einer Anzahlung von 1 % gewährt werden sollten, sollten höher qualifizierte Personen sein, die über das Einkommen und die Rücklagen verfügen, um ihre Hypothekenzahlungen zu leisten.“

Eine weitere Sorge besteht darin, dass Hauskäufer, die geringe Anzahlungen leisten, angesichts der Korrekturen auf den Immobilienmärkten und sinkender Preise in vielen Teilen des Landes mit ihren Krediten in Schwierigkeiten geraten könnten.

Aber das ist in Zeiten beschleunigter Immobilienzyklen nicht unbedingt ein Problem.

„Sie haben immer noch eine Wohnung, und die Preise erholen sich im Allgemeinen mit der Zeit“, sagt erKeith Gumbinger, Vizepräsident bei HSH.com, einer Website für Hypothekeninformationen.

Wenn sie jedoch schnell verkaufen müssen, könnten sie Geld verlieren, wenn ihre Schulden höher sind, als das Haus wert ist. Sie müssten diese Verluste auffangen.

Hausbesitzer, die nicht viel eigenes Geld in ihre Immobilie investiert haben, neigen auch eher dazu, sich von ihnen zurückzuziehen, wenn es Probleme gibt oder der Wert ihrer Immobilie sinkt. Eine Zwangsvollstreckung oder ein Leerverkauf würden die Kreditwürdigkeit einer Person erheblich schädigen.

„Ich glaube nicht einmal, dass das echte Bedenken sind“, sagt Elezaj. Er weist darauf hin, dass Kreditnehmer immer noch über solide finanzielle Referenzen verfügen müssen, um sich für die Kredite zu qualifizieren. „Das sind Kredite von guter Qualität und Kreditnehmer von guter Qualität.“

Der Kreditgeber übernimmt mehr Risiko als der Kreditnehmer, sagt Gumbinger. Wenn der Kreditnehmer die Hypothek nicht bezahlen kann, erhält der Kreditgeber die Zahlung erst, wenn das Haus endgültig verkauft ist.

Während diese Kredite möglicherweise Vergleiche mit dem Immobiliencrash Ende der 2000er Jahre hervorrufen, gibt es einige wesentliche Unterschiede, die eine weitere Krise verhindern sollten. Die Finanzdaten dieser Kreditnehmer werden sorgfältig geprüft, im Vergleich zu denen im Vorfeld der Rezession, als die Leute darüber lügten, wie viel sie verdienten und trotzdem Kredite erhielten.

Ihre Kreditwürdigkeit muss hoch genug und ihre Verschuldung niedrig genug sein, und sie müssen nachweisen, dass ihr Einkommen ausreicht, um jeden Monat die Hypothekenzahlungen zu leisten.

Außerdem nimmt die Größe dieser Kredite im Laufe der Zeit nicht zu und sie passen sich auch nicht an veränderte Hypothekenzinsen an. Bei beiden handelt es sich um Festhypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren und festen monatlichen Raten.

„Diese Kreditnehmer sind zumindest einigermaßen qualifiziert“, sagt Gumbinger.

Clare Trapasso ist die leitende Nachrichtenredakteurin von Realtor.com, wo sie Nachrichten und Datenberichte schreibt und bearbeitet. Zuvor schrieb sie für eine Publikation der Financial Times, die New York Daily News und die Associated Press. Sie unterrichtete außerdem Journalismuskurse an mehreren New Yorker Colleges. Senden Sie eine E-Mail an [email protected] oder folgen Sie @claretrap auf Twitter.

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